Wist u al dat u als verhuurder een huurachterstand van een huurder bij de gemeente moet melden? De gedachte hierachter is dat schulden in een zo vroeg mogelijk stadium worden gesignaleerd. Maakt u geen melding? Dan zit daar niet direct een consequentie aan. Wel kan de rechter bij een vordering tot ontruiming in de belangenafweging meenemen of u een melding heeft gedaan.
Vordering tot ontruiming bij een huurachterstand
Bij een vordering tot ontruiming beoordeelt de kantonrechter of de tekortkoming (in dit geval: het niet betalen van de huur), gelet op de omstandigheden van het geval, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. In het algemeen is een huurachterstand van meer dan drie maanden genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Maar de rechter weegt daarbij alle omstandigheden van het geval mee. Zo houdt hij zowel rekening met uw belang om (tijdig) de huur te ontvangen als met het belang van huurder om de ingrijpende gevolgen van ontbinding en ontruiming te vermijden.
Ook een al dan niet gedane melding in de zin van artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (BGS), oftewel vroegsignalering, is een van de omstandigheden die kan worden meegewogen.
Een huurachterstand en artikel 2 BGS
Artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening luidt als volgt:
“De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:
a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurders om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
c. de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.”
Dit artikel geldt voor alle verhuurders van woonruimte, dus zowel voor de verhuurder van een individuele woning als voor grote woningcorporaties. Verhuurders moeten laten zien dat zij redelijke maatregelen hebben genomen om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming te voorkomen en de gemeente de kans hebben geboden om hulp te bieden.
De rechtspraak en het BGS
In de praktijk zien we dat rechters nogal eens oordelen dat een huurachterstand misschien niet zo ver was opgelopen als de verhuurder op tijd aan de verplichtingen uit artikel 2 BGS had voldaan. Daardoor valt bovengenoemde belangenafweging regelmatig in het voordeel van de huurder uit en wordt de gevorderde ontruiming afgewezen.
Dit wordt door rechters nog kwalijker gevonden als een huurder nog andere schulden heeft en/of zelf al (tevergeefs) hulp heeft gezocht. Zo oordeelde een rechter in Rotterdam onlangs dat “Juist wanneer sprake is van persoonlijke problematiek als gevolg waarvan meerdere schulden zijn ontstaan, het melden van de huurachterstand bij de gemeente een oplossing had kunnen bieden.”
Conclusie
Er spelen bijna altijd meer omstandigheden mee, maar realiseert u zich als verhuurder dat het niet doen van een melding in de zin van artikel 2 BGS voor rechters reden kan zijn om een vordering tot ontruiming af te wijzen. Wijs uw huurders dus proactief op de huurachterstand, de mogelijkheden van schuldhulpverlening en vraag om toestemming diens gegevens te delen met de gemeente.
Heeft u te maken met niet betalende huurders? En heeft u hulp nodig bij het opstellen van brieven die aan de vereisten voldoen? Neem gerust contact met ons op, wij helpen u graag.
Door Charlotte de Haan
