Het einde van het jaar is in zicht: een logisch moment om als verhuurder na te denken over een huurverhoging voor het aankomende jaar. Uit recente rechtspraak volgt echter dat u de huur van bedrijfspanden mogelijk niet conform uw afspraken met uw huurder(s) kunt verhogen. In deze blog bespreken we hoe dat komt en waar u op moet letten.
Rechtbank Den Haag: geen huurverhoging op basis van de CPI
Op 4 mei 2023 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag een uitspraak gedaan in een geschil tussen een huurder en verhuurder van een bedrijfspand. De verhuurder vorderde betaling van de huursom, die op grond van het ROZ-model voor kantoorruimte 2015 met 14,5% was verhoogd. Op grond van dit model kan een huurverhoging worden gebaseerd op de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. De gedachte hierachter is dat een huurverhoging dient als inflatiecorrectie, waarbij de CPI als (redelijk) objectieve leidraad dient om een balans te houden tussen de belangen van de verhuurder en huurder.
In de hierboven genoemde uitspraak bepaalde de voorzieningenrechter echter dat de CPI niet (meer) als maatstaf kon dienen voor de huurprijsindexatie. Dit omdat het CBS in maart 2023 had aangekondigd vanaf juni 2023 een nieuwe rekenmethode voor de berekening van de CPI te gaan hanteren. De reden? De hoge invloed van de energieprijzen op de inflatieberekening en de enorme toename van energieprijzen in de afgelopen jaren. Dit leidde tot een verkeerde (te hoge) weergave van de inflatiecijfers. Ter vergelijking: op basis van de nieuwe methode zou de huurverhoging ongeveer de helft lager uitpakken.
De voorzieningenrechter oordeelde dat omdat het CBS ‘de basis van de berekening’ van de CPI wijzigde, de CPI in deze zaak ook niet meer kon gelden als maatstaf voor de huurindexatie. Als gevolg daarvan wees de voorzieningenrechter de vordering van de verhuurder af. In plaats daarvan moesten partijen op grond van het ROZ-model met elkaar in overleg treden over een huurindexatie.
Twee stromingen in de rechtspraak
Sinds deze uitspraak heeft de rechtspraak rondom dit onderwerp niet stilgestaan. Alleen lijken rechters het tot nu toe niet eens te kunnen worden. Want op 25 oktober 2023 oordeelde de rechtbank Gelderland in een vergelijkbare zaak precies het tegenovergestelde. In die zaak moest de huurder wel degelijk een huurverhoging van 14,5% accepteren. Maar op 3 november oordeelde de rechtbank Rotterdam in een andere zaak weer in overeenstemming met de rechtbank Den Haag. Geen 14,5% huurverhoging dus.
Wat betekent dit voor u als verhuurder van een bedrijfspand?
Of de hierboven genoemde uitspraken voor u als verhuurder een direct effect zullen hebben, hangt af van de afspraken die u in uw huurovereenkomst(en) met uw huurder(s) heeft gemaakt. Bent u van plan een huurverhoging door te voeren? Dan is het in ieder geval belangrijk om eerst na te gaan of u gebruikmaakt van het ROZ-model of een model dat een soortgelijke bepaling bevat. Is dat het geval? Dan is het zaak om u bewust te zijn van het risico dat een verhoging op basis van de oude CPI’s kan opleveren.
De discussie binnen de rechtspraak over de aanvaardbaarheid van een huurverhoging op grond van de oude CPI’s lijkt immers nog niet voorbij. Een negatieve uitspraak van een hogere rechter zou een flinke klap kunnen betekenen voor verhuurders die rekenen op (en rekenden mét) een verhoging van 14,5%. Zo leek de voorzieningenrechter in de eerstgenoemde uitspraak door te laten schemeren dat de indexatie los van het besluit van het CBS al te hoog zou zijn geweest en dat het besluit dit slechts bevestigde. Een dergelijke huurverhoging zou dus mogelijk op zichzelf al onredelijk kunnen worden verklaard, ondanks het feit dat deze is gebaseerd op de afspraken tussen partijen.
Vragen over een huurverhoging?
Wilt u een huurverhoging doorvoeren voor uw huurder(s)? Laat dan uw huurovereenkomst(en) beoordelen in het licht van deze ontwikkelingen. Kies daarnaast bewust voor een aanpak. Wilt u het risico aangaan? Of vindt u het bijvoorbeeld prettiger om op voorhand met uw huurder(s) in gesprek te gaan over een alternatieve huurverhoging? Als u hier hulp bij kunt gebruiken, adviseren wij uw graag. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op.
Door Charlotte de Haan
