Zoals u in mijn vorige blog kon lezen, is het sinds 1 januari 2023 niet toegestaan om een kantoorgebouw in gebruik te hebben of te nemen zonder (minimaal) energielabel C. Onlangs kwam in het nieuws dat op 1 april 2023 slechts 57% van de kantoren aan deze verplichting voldeed. Een hoop overtreders dus!
In deze blog bespreek ik de consequenties van de energielabel C verplichting voor huurders en verhuurders. Ook ga ik in op de vraag wie verantwoordelijk is voor eventuele verduurzamingsmaatregelen: de huurder of de verhuurder?
Grondslag energielabel C
Voor kantoorpanden zonder energielabel C (of hoger) geldt sinds 1 januari 2023 in beginsel een gebruiksverbod. Dit gebruiksverbod volgt uit artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012. Het Bouwbesluit is gericht op de eigenaar, maar als er huurders in het pand zitten raakt het gebruiksverbod met name de huurder. Het is dus relevant om te weten wie in zo’n geval moet zorgen dat het kantoorpand weer mag worden gebruikt, en wat een huurder kan doen als de verhuurder medewerking weigert.
Gebrek
In beginsel is er sprake van een gebrek zodra de huurder het kantoorpand niet meer als kantoor kan gebruiken. Nu kunnen partijen in de huurovereenkomst van de wettelijke gebrekenregeling afwijken . Daarbij hebben zij in huurovereenkomsten voor kantoorruimte veel vrijheid. Maar vaak heeft de huurder bij een gebrek, afhankelijk van de gemaakte afspraken, recht op huurprijsvermindering en een schadevergoeding.
Geen energielabel C: wie betaalt de verduurzaming?
Heeft een kantoorpand op dit moment geen energielabel C? Dan hangt de vraag voor wiens rekening de verduurzaming komt af van de gemaakte afspraken en de benodigde werkzaamheden. Daarbij is ook de staat waarin het kantoorpand wordt verhuurd relevant. Gaat het bijvoorbeeld om casco verhuur (zonder installaties en voorzieningen)? Dan is de huurder verantwoordelijk voor de inrichting en bepaalde energiebesparende maatregelen, zoals het installeren van LED verlichting. De verhuurder is op haar beurt verantwoordelijk voor grotere zaken als dubbel glas en muurisolatie. Naast de verschillende afspraken die verhuurder en huurder hebben gemaakt, zijn dus ook de soort werkzaamheden die tot verduurzaming leiden relevant.
Zijn er geen duidelijke afspraken gemaakt over de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van een energielabel C? Dan bieden de wettelijke regelingen mogelijkheden. Denk hierbij aan het moeten gedogen van (renovatie)werkzaamheden.
Conclusie
De wettelijke regeling biedt geen duidelijkheid over wie verantwoordelijk is voor de benodigde verduurzamingsmaatregelen, wie de kosten moet dragen of tot wie het bevoegd gezag zich moet richten als niet aan de energielabel C verplichting wordt voldaan. En aangezien partijen daarnaast contractueel verschillende afspraken mogen maken, is het niet op voorhand aan te geven wie waarvoor verantwoordelijk is. U zult per geval moeten (laten) beoordelen welke afspraken er zijn gemaakt en wat dit betekent voor de verplichtingen en de verdeling van de kosten.
Vraagt u zich af wat er in uw geval moet gebeuren, en wiens verantwoordelijkheid dit is? Neem gerust contact met ons op, wij helpen u graag.
Door Charlotte de Haan
